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賃貸経営の将来性

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日本人の平均余命をまとめた『平成16年簡易生命表』(厚生労働省調べ)によると、日本人の65歳の平均余命は男性が18.21歳、女性が23.28歳と世界トップクラス。つまり、私達には20年前後の「老後」が待っていることになります。 そこで大切になってくるのが、

 

  ・ 老後を充実したものにするための“カラダの健康”

  ・ いつまでも若々しく様々なことに興味を持ち、認知症などとは無縁の“アタマの健康”

  ・ そしてそして、豊かな老後の生活を送るための“フトコロの健康”

 

この三つがバランスよく満たされることが必要ですね。では、その私たちの老後にどの程度の費用が必要になってくるのでしょうか

生命保険文化センターによる「生活保障に関する調査(平成16年)」で、夫婦二人での「老後の最低日常生活費」「ゆとりある老後生活費」に関する金額を尋ねたところ、最低日常生活費の平均は24.2万円、ゆとりある生活には37.9万円が必要と回答しています。

ゆとり希望で一番多かったのは「10~15万円」で、全体の約4割。その使途は「旅行やレジャー」、「趣味や教養」「身内とのつきあい」となっています。

では、これを60歳から80歳まで生活するとして、20年間のトータルでは、実に5808万~9096万円が必要になる計算です。

これを全部「年金」でカバーできれば何ら問題ないのですが、公的年金の全額支給は65歳からで、しかも開始年齢、支給額とも今後はどうなるのかまったくわかりません。実際、年金の給付と負担について不安を感じる人が90%に達しており、老後の生活の不安に対して、「健康」より「年金の給付」を挙げる人が圧倒的に多いのが現状です。とすれば、今からその準備を始めませんか?

近年、年金にプラスする収入源として、様々な投資を検討する方々が増えています。例えば株式投資や金などの先物取引。あるいは、ネットワークによる手数料ビジネスなどなど。そして、最近特に注目を集めているのが収益不動産投資や賃貸住宅経営で得られる家賃収入!

年金のように毎月一定して入ってくるものですから「私設年金」とか「家賃年金」などと呼ばれており、全国的に賃貸住宅のオーナーが数多く誕生しています。では、なぜ賃貸住宅に人気が集まっているのでしょうか? =景気に大きく左右されることなく長期安定している・・・これがもっとも大きな理由です。まとめると次の5つになります。

などです。

また、私たちがおすすめしているのは土地取得(あるいは未活用の土地)から建築までを一貫して行う新築マンションではなく、中古マンションなのです。では、なぜ私たちが中古マンションをおすすめするのでしょう。その訳は…

 

 ・ 物件が安い

 ・ 賃料の目安がはっきりしている

 ・ 購入即賃収が発生

 

賃貸料は、新築物件も3~4年たてば、築15年の物件とさほど変わりません。しかも、私どもが提供する中古マンションはすべて内外装ともにリフォームしてお引き渡ししており、見た目新築マンションと何ら変わりありません。

結局、居住者はマンションのリッチと家賃が選択基準であり、築年数はあまり気にしていません。

「一生住むわけじゃないんだから、利便性さえよければ…」

という考えです。賃貸マンション経営には資産運用としての大きなメリットとともに、これから伸びる要素があります。

 ・ 長期にわたる景気低迷が影響して持ち家派が後退し賃貸派が増加

 ・ 核家族化の進行、団塊世代ジュニアの独立による新世帯数の増加

 ・ 低金利が続き、新規の不動産投資が行いやすくなっている

 ・ 一括借上げや管理代行業務の発達で経営負担がほとんどない

 ・ バリアフリー化した高齢者向けなどの普及に伴い、郊外から都心回帰現象が起き賃貸ニーズが活性化

 

 

「エ~ッ、でも日本では世帯数より住宅戸数の方が上回ってるじゃない!」

と疑問を持たれるかもしれません。確かに我が国では、全体で600~700万戸程余っていると言われていますが、この中には共同トイレ、共同洗面所、しかも耐震基準などとは無縁の築40年以上経過した旧来の家屋、アパートが相当数含まれているのです。

事実、現在でも賃貸住宅の旺盛な建設が続いており、2004年度1年間の貸家の新設戸数は46万戸余りと過去7年で最高。1998年以降、年平均44.4万戸と大きな変動もなく推移しています。

「でも、いっぱい作ったって入居者がいなければ赤字じゃん」

ご心配いりません。単身者用、ファミリー用とも95%以上の高い入居率を示しています。つまり、入居率に大きな落ち込みがなく、家賃もわずかながら上昇傾向。ですからこれからもまだまだ成長が見込めるのです。あと、もう一つ賃貸住宅が増える要素として大きいものがあります。それは、

持ち家から賃貸での暮らし優先派の増大

日本の景気は戦後のいざなぎ景気を超え、最長を記録しました。でも実際は、

「景気回復なんて全然実感できない」

という方が大半です。つまり数字上は回復しているのですが、それがわれわれ一般の給料に反映していないため実感できないでいるのです。そうしたことから持ち家から一生賃貸派という人たちが増えました。

 ・ 収入が予測できないので、ローンをずっと払い続けるのは不安がある

 ・ 子供が大きくなり、夫婦二人だけの場合無駄な部屋が生じる。その点、賃貸はライフスタイルに応じて借り換えられる

 ・ ローンの利子などがない分、レジャーや趣味などに自由にお金が使える

 ・ 固定資産税などの余計な出費がない

 ・ リフォームなど維持・管理の煩わしさがない

 

といった社会の世相を反映するものとなっています。

このように、アパート・マンションの賃貸経営を取り巻く環境は拡がりを見せ、競争の中にも安定した将来性が十分に期待できると言えるのです。

では、実際にこれから賃貸マンション経営を始めようと思ったとき重要になってくるのがご自身の”人生設計”です。

30~40代の方なら、20年以内で返済完了となれば、定年の60歳時にはローン完済となるため、諸費用を除いた家賃収入は全て”手取り収入”となり、老後の生活資金はほぼ家賃収入で得られることが期待できます。

一方、定年間近の50歳代の方なら給与所得が多いこの時期に、不動産所得の赤字部分との損益通算によって、所得税が節税できるメリットがありますし、退職金でローン返済をして、あとは家賃収入と年金の組み合わせで安心の老後の生活が見込めます。いずれにしても早いうちから人生設計をしておくと心にもゆとりができて安心して毎日が暮らせますね。

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