マルトクエステート 満室経営のノウハウ

満室経営のノウハウ

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せっかくの大金を投じ賃貸経営に乗り出すのですから、まちがっても損を出すような物件になってしまっては元も子もありません。マンション経営でもっとも大事なことは満室経営です。満室経営は毎月安定した収入をもたらしてくれます。それだけに、賃貸経営では空室を発生させないことが重要です。

 

もちろん、経営を始める時点で入居率常時100%で計算された方はいないと思います。おそらく90%ぐらいで計画された方がほとんどでしょう。実際、私どもが当初提案させていただく収支計画も90%で計算させていただいております。しかし、私どもはそれに満足はしておりません。私たちの目指す数字は入居率95%!この数字を年間通じて維持していくことにより安定経営が可能になりますし、当初の計算より5%も収入がアップするのですから、オーナーとしても願ったり叶ったりです。

 

しかし、何もせずにただマンションを経営しておればお客が自動的に湧いてくるのか? そんなことはありません。だって毎年たくさんのマンションが新築されているのですから・・・

マンション経営を始めたらいかに空室を防止するか?ということにオーナー様自身も常日頃心を砕いていただきたいのです。それにはお客様のニーズをいかに早くとらえて、実行していくか?です。もちろん、私どもマルトクエステートもそのための助言には骨身を惜しみません。

 

そこで、このコーナーでは、マルトクエステートが培ってきたノウハウをご紹介し、今後の経営の参考にしていただきたいと思います。

空室を避けるために具体的にどう考えていったらいいのでしょう。その解決策は次の一点に尽きます。・・・“お客様の立場で考える”

お客様が気に入ってくれたからこそ部屋は満室となるのであり、入居者が満足しているからこそ長く住み続けてくれるのです。マンションを手にするとは、経営者になることに他なりません。経営者には、常時お客がどのようなニーズを持っているのかに気づけるセンスを身につけなければなりません。

一度作ったマンションも長年そのままの設備でいいかというと残念ながらそう言うわけにもいきません。それは時代による価値観の変化や入居者の年齢、あるいは近隣の環境変化(近くに学校が移転してきた、行政の大型施設が完成した…etc.)などにより、ライフスタイルのちがう人たちが入居を希望するからです。

 

例えば、水廻り関係(キッチンやお風呂・トイレ)などを新品に交換し、お部屋の方も和室から洋室(フローリング)に交換する、あるいは塗り壁をクロスに新調する、2DKを1LDKへ変更するなどの工夫で外観からは想像もつかないほどのきれいな部屋になり、人気も高まるはずです。

 

また、最近ではセキュリティ設備の充実も入居率向上の大きなファクターになってきましたね。仮に女子学生の入居者が多い場合などは親御さんの心配は計り知れないものがあります。これに先んじてダブルロックシステムにしたり、不審者の侵入があれば自動的に通報が入るシステムの採用、あるいは監視カメラの設置なども大きな差別化の要因となります。

 

その他では、駐輪場、インターネット対応の設備充実などいっぺんには不可能かもしれませんが、年度ごとに一歩ずつ設備の充実を図るように計画したいものです。

最近、敷金無し・礼金無しの物件があるなどと聞かれたことがあると思います。

 

「エ~ッ!敷金0円じゃ家賃滞納が起こった場合どうするんだ?」

 

との疑問が起こるかもしれません。が、家賃に関しては入居者全員に保証会社に入ってもらう契約条項にすることによりこれはカバーできます。

 

また、家賃の再設定も欠かせない要素です。大家さんとしては家賃を下げるのは自分の身を切られるような思いがして腰が重くなりがちです。でも、ここは思い切って他の物件との違いを打ち出すためにも決断が必要かもしれません。

 

しかし、ただ家賃を下げる、逆に上げるだけでは意味がありません。それは経営者のすることではありません。例えば次のような家賃設定のパターンはいかがでしょう。

 

1.賃料は安いけれど保証金が高い

2.賃料は若干高めだけれど保証金が安い

3.賃料は相場より高いが保証金が必要ない

 

こうすると、今までワンパターンの価格設定しかなく同じような層の人たちが入居していたのに、まったく予想もしなかったような人たちが希望するという新たなニーズを掘り起こすことにもつながるかもしれません。

お客様がお部屋を選ばれる決め手としてイメージの占める要素が大きくなりつつあります。例えば、次のようなケースは敬遠される大きな要素です。

 

●エントランス周りが汚い

●郵便受けの付近にチラシなどが散乱している

●廊下や階段のライトが薄暗い、あるいは電球が切れている

●外壁にひびが入ったり薄汚れている

 

などなどです。しかし、こうしたこともそう大層な費用をかけずともマンションのエントランス部にゴミ箱を置く、エントランスに掃除用のほうきとちり取りを常備しておく等で解決できます。マンションの周囲環境がきれいであればこそ、入居者の心にも良い影響を与え長いおつき合いにつながります。

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