中古賃貸マンションの経営で成功するために押さえておきたいポイントがいくつかあります。

ようやく手に入れた賃貸マンション。せっかくの大金を投じ経営に乗り出すのですからまちがっても損を出すような物件になってしまっては元も子もありません。だからこそ、しっかりした事業計画が求められます。また、これからは賃貸住宅を好む人が増える傾向にあるとはいえ、設備や機能、ファッション性なども考慮した競争環境にも対応していかなければなりません。やはり何といっても”お客様の立場で考える”というセンスが求められます。お客が気に入ってくれているからこそ人気が集まるのですから、入居者がどのようなニーズを持っているのか常時気を配らなければなりません。

「はじめよければすべてよし」ではありませんが、成功を左右するのは事前の綿密な事業収支計画です。どれぐらいなら支払い可能か、賃料はいくらか、資金の手当てはどうするか、またどういった客層にアピールするのかなどです。

また、いざ経営をはじめると借入金の利息、清掃や共益部分の水道や電気などの維持費、火災や家財、あるいは駐車場などにおける災害などの損害保険料、長期的に建物を保全するための修繕費積立、不動産会社への管理委託費なども発生します。

これだけではありません。事業者としての事業税や市県民税など新たな負担も発生します。長期的な視野に立って、できるだけ多くの情報を集め、専門家のアドバイス等を参考にしながらシミュレーションしておきましょう。

なお、収支を考える場合よく出てくるのが“利回り”です。ここではこの利回りについて述べます。

これは、中古物件の建物購入に要した費用とそこから得られる収入との関係で表されますが、次のような計算式で判断します。

年間の総収入÷購入費=利回り

例をあげてご説明します。

となります。現在ではなかなかこのような好条件は稀ですが、せめて10%を目標に物件の確保を考えたいものです。

「満室経営」のメリットは毎月安定した収入が見込めることです。それだけに空室を発生させないことです。年間通じて満室率が95%程度になるのが望ましいです。また、なるだけ同じ入居者に長く居住していただいた方が有利ですから、どのぐらいの家賃なら長期入居が可能なのかニーズを先取りする感覚を身につけなければなりません。そこでポイントをいくつか挙げました。

物件にブランド力があること

デザイン、高級感、広さ、間取りの良さや外観などが地域の他の物件と比較しても遜色ないか?ということです。単にデザインに凝った高級志向を指すのではなく、あくまでも入居者のニーズを反映しているかが大切です。

賃料が適正であること

家主としては、早く投資を回収したいがために欲が出て、地域の相場より若干賃料をアップしたいと考える向きもありますが、長い目で見て地域性とその時々の相場感に見合った適正家賃を設定することが空室を防ぎます。

個人が行うアパート・マンション経営の場合は、入居者募集や建物管理を依頼した不動産業者が家賃査定を行うのが一般的です。業者は、地域で流通している物件の築年数や間取り、交通の便、建物管理状態を参考に、賃料を提示します。だからこそ地域で一定の評価を得ている業者を選ばなければなりません。

また、家賃の値下げや礼金なし、学生割引などのアイデアで入居率を高めることもできますが、こうした状況に合わせたアドバイスをしてくれる不動産会社を選びたいものです。

賃貸経営は建物を購入して終わりではなく、購入後からが本当のはじまりです。それこそ何十年にも及ぶ事業となるのですから誠心誠意サポートしてくれる業者を選ばなければなりません。そうした意味で、入居者募集から集金業務、退室手続き、建物の管理、補修・メンテナンス等、賃貸経営のノウハウに精通している管理会社を選び二人三脚で経営にあたることが重要です。

確かに、不動産管理会社などに一切の管理を任せているケースも見受けられますが、税金や確定申告のことなど必要最低限のことは知識を身につけたいものです。そうすることで、こまめに業者との意思疎通も図れますし、的確な要望も出せるようになります。

このように、満室経営を実現するためには、当初の計画段階から総合的なプランニング、日々の管理業務を確実に実行できる事業パートナーと組むこと。これが賃貸経営成功へのスタートを切る秘訣です。